“知识城是房地产城”只是你的无知与错觉!

“知识城?不就是一个房地产城么?”这些年,这样的声音,总时不时在一些对区域情况蒙查查的小白们,或网上“键盘侠”的嘴巴,人云亦云地响起。当然,个别人的认知,也情有可原。毕竟,这和知识城的区位和功能布局不无关系。

误会与错觉

很多人到访知识城,自南而北,从广汕公路镇龙立交,或广河高速知识城站,拐入九龙大道,穿过广州商学院,再前行一公里左右,下个斜坡,前方一栋栋高层洋房,扑面而来。

扎堆的楼盘,拼接成了一幅崭新城市景观。很多人觉得:这就是知识城了!

的确,知识城南起步区6平方公里目前冒出的楼盘,包括安置区以及个别分多期而相对独立的楼盘,已有12个;如算上商住项目,更高达20个之多。

知识城楼盘分布

知识城给外人的这种印象不过是一种错觉。现在大家从南边所看到的这6平方公里,占知识城整个规划面积,不过1/30。

房地产在知识城的比重有多少?仅三分之一。根据规划,知识城的城市建设用地,住宅、产业,以及商业与公建配套,各占三分之一。

知识城规划用地
黄色为居住用地(R2),红色为商业用地(B1/B2),土黄为产业用地

要知道,地产是一个高周转行业,开发周期相对较短,两三年左右楼盘就大片耸出地面,快速改善城市面貌。而公共配套与产业项目,考虑到市场因素,往往要滞后一些。

在新城区建设初期,我们肉眼往往容易被最快破地而出的楼盘所迷惑,而忽略掉那些周期较长真正支撑起这座城市未来的产业。

再者,知识城是靠实业起家、作为广州经济重镇的广州开发区的3.0版本,更是中新两国双边合作项目,定位为粤港澳大湾区创新示范区。这种政治角色和功能定位,高层也不允许知识城搞成地产城。

只有在既定目标任务上,推进有力,干出成绩,上面才会源源不断给予政策和资金的支持;如果干不好,啥都别想,甚至还会影响官员升迁。所以,知识城也没有成为地产城的政治环境。

所以,所谓“地产城”云云,不过是一叶遮目而已,这样的判断很轻率。

不走传统工业园区老路

从规划上看,知识城既不是所谓的地产城,也不是传统单一功能的产业园区,而是产城融合区。

这里的“融合”,不是产业区与生活区不分彼此混杂在一块,这是当年科学城的做法(所谓“开发区2.0”),教训至今犹存;也不是将两者完全切割,这是早年西区(“开发区1.0”)的做法,结果造成了职住分离的钟摆族。

知识城产业布局

真正的产城融合,是产与城的合理布局,相互依存,又保持适当距离,彼此呼应;既有大单元空间隔离,又有小单元空间的协同互补。

这在知识城的规划上得到了很好体现。

知识城采用新加坡先进的规划建设理念,利用原有山体和水系,以及大型绿化带,将知识城分割成北部、中部和南部三个区域,各功能区依此布局:南北两头产业,中间居住生活与公建配套。

但在局部范围内,比如知识城北,虽主打产业,但在地铁红卫站周边也适当安排了一部分居住和商业用地,并较好地做了隔离。比如避开了下风口,在居住用地和产业区之间,规划了大片长达近2公里的商业用地。

产业区规划适量的居住和商业用地,目的也是为了避免各大单元之间的人流钟摆式移动。

需要看到,整个知识城从南到北,跨度长达30多公里;即便知识城北起步区到南起步区,也有10公里,相当于城区与近郊区的距离。如果机械划分功能区,并不利于人的生产活动。

产业才是知识城的命脉

但说到底,知识城作为广州开发区的“3.0版本”,其使命依然是发展产业——瞄准全球战略性新兴产业,为中国知识经济探路。

也只有产业,才是知识城未来健康发展的“命脉”和保障。适当布局地产,不过是它的基础配套之一。

政府大手笔砸了那么多真金白银,规划建设一座新城,并不是建一堆房子,把市中心区的人口分流出去。而是通过高端产业引导优质人口,做到职住平衡,创造更多的财富。这才是知识城所要追求的人口内生机制。

知识城现在的产业发展怎样呢?可以说,成绩还算不错。

先看几组数据:截至2019年12月,知识城累计注册企业1651家,累计注册资本1374.25亿元。其中,引进的重大项目超170个,注册高新技术企业达54家,同比增长36家。

概括起来,目前知识城的重大高端产业,主要在四大领域:知识产权服务、生物医药、芯片技术,以及近期布局的纳米科技产业(中国纳米谷与纳米学院),基本形成了全产业链条。

上述四个领域比较牛逼的项目或平台,所谓龙头企业,大致如下:

  • 知识产权服务领域:以审协广东中心为代表知识产权集聚区;
  • 生物医药领域:百济神州抗癌药生产基地、GE生物科技园、龙沙;
  • 芯片技术领域:粤芯半导体、清华紫光储存;
  • 纳米产业领域:依托国家纳米科学中心建设中国纳米谷。

在布局上,南片侧重产权服务与总部经济,北片侧重生产研发、成果转化及项目孵化。

在进度上,北片产业渐成气候。随着一大批重大项目相继动工和投试产,知识城北将迎来产业发展的“爆发期”。

当外界还停留在知识城南片凤凰湖一堆楼盘的刻板印象里,知识城北片却在不声不响中,仅用两三年时间,便完成了以粤芯、百济神州、龙沙生物、诺诚健华为龙头的新一代信息技术和生物医药两大高端产业园的布局,并形成集聚效应。

同时,知识城北还形成了以中新国际联合研究院、中慧科技园为代表的产业研发、成果转化、项目孵化等产业空间载体。而且名单还在不断加长:西安电子科技大学、新加坡国立大学有望入驻。

知识城北布局

产业重塑区域价值

高端产业的集聚,高素质产业人才的涌入,极大重塑了知识城北的价值。这一片区将形成产业集聚人才,人才引领产业发展的相互促进的良好局面。

一定程度上可以说,北起步区才是支撑起知识城的未来。可以预见,知识城北片极有希望成为广州东北部的高端产业就业中心,并对周边地区如白云马沥、从化太平等形成辐射效应。

现在知识城北产业有多火爆?中慧科技园的一位副总裁向笔者透露,很多有关粤芯、百济神州的上下游关联企业或项目,正在排队入驻。中慧科技园的租金尽管每年上涨,但仍然供不应求。

更直观的体现在于:由于知识城北开工企业越来越多,就业人数猛增,附近农民房和仅有的一处洋房——知识城北安置区凤美花园,餐饮、租赁需求,非常火爆。

我们了解到,知识城南近地铁的空四房仅租3300元,而凤美花园三房就租到了3000多元。当南起步区的业主们还在愁房源太多租不起价时,凤美花园的回迁村民却在叹息可出租的房子太少。

对于这种房租价差,不必奇怪。要看到,随着GE、百济神州、粤芯等项目陆续运营,就业人数将超万人,形成了一大批月入几万元的高收入群体,蕴含着庞大的居住需求。

而从职住平衡的角度,中层管理及普通职工,往往倾向于就地租房或置业。

但从知识城北由于居住用地少,商业用地又基本未开发,目前火爆的住房需求与房源紧缺这种不平衡状态,将持续一段时间。

原文来自黄埔观察